Zum Vermieten verpflichtet?

Möchte jemand eine Wohnung, ein Haus oder sonst einen Vermögensgegenstand vermieten, so erzielt er regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V). Diese Einkünfte werden in der Steuererklärung angegeben. Zu Versteuern ist der Überschuss der Einnahmen nach Abzug der anfallenden Kosten. Abziehbare Kosten sind bspw. laufende Unterhaltungskosten, Aufwendungen für Renovierungen, Reparaturen oder aber auch die Absetzung für Abnutzung (AfA).

Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit anfallender Kosten ist die Vermietungs- bzw. Einkünfteerzielungsabsicht. In letzter Zeit zweifelt das Finanzamt eine solche Absicht unseren Mandantin immer öfter an und versagt den Abzug von Kosten. Mitunter über Jahre werden Steuerbescheide nachträglich geändert, mit teils gravierenden Folgen. Hierzu folgender Fall:

Albert (A) und Liesel (L) sind Geschwister. Sie haben von Ihrem Vater Josef (J) mehrere Immobilien geerbt. Hierunter befindet sich auch das in die Jahre gekommene Wohnhaus der L. A und L beschließen, dieses im Einklang mit dem Denkmalschutz sanieren zu lassen. Als die Kosten hierfür feststehen, trifft die beiden fast der Schlag. Demgegenüber stehen recht interessante Abschreibungsmöglichkeiten für Eigentümer von denkmalgeschützen Immobilien. Voraussetzung ist, dass die Eigentümer mit einer Vermietungsabsicht handeln.

Sanierung sehr teuer

Nachdem A und L sich mit dem Steuerberater abgesprochen haben, wird das Haus zwischen 2017 und 2018 saniert. Am Ende sieht die Gründerzeitvilla aus „wie neu“. Bei Ausgaben von knapp 500.000 € kann man ja auch etwas erwarten. Die Kosten „setzen“ A und L in der Folge ab. Ein lukratives Geschäft?!

Vermietungsabsicht?

In der Folge „dokumentieren“ A und L ihre Vermietungsabsicht durch 1-2 Anzeigen in einem einschlägigen Portal für Kleinanzeigen, schalten eine Anzeige auf einem kostenpflichtigen Portal und korrespondieren mit 1-2 Maklern aus der Umgebung. Weitergehende Bemühungen sind nicht zu erkennen. Damit das Haus nicht verkommt, wohnt die L seit der Fertigstellung in dem Haus.

Finanzamt ändert Steuerbescheide

Dem Finanzamt wird bekannt, dass L in dem Haus wohnt. Einnahmen wurden bislang keine erzielt. Auf Nachfrage können nur geringe Bemühungen zur Vermietung nachgewiesen werden. Am Telefon teilt L der „netten“ Finanzbeamtin mit, man wolle das Haus an den bekannten Immobiliensammler Rauber (R) verkaufen. Dieser habe einen nicht unerheblichen Preis geboten.

Hohe Steuerrückzahlungen

Darauf ändert das Finanzamt sämtliche Steuerbescheide, die seit der Fertigstellung der Sanierung ergangen sind. Es erkennt der L und dem A die Vermietungsabsicht ab. Demnach sind auch die Kosten der Sanierung nicht mehr abzugsfähig. Steuern sind nachzuzahlen – nicht zu knapp. A und L müssen das Haus „unter Wert“ an R verkaufen.

Durch kluge Gestaltungen und eine weitsichtige Planung hätte diese negative Folge verhindert werden können. Die Situation hätte auch von Anfang an verhindert werden können. L hätte können das Haus offiziell mieten. Aber auch hier sind Besonderheiten zu berücksichtigen.

Wir beraten Sie gerne und helfen auch, wenn es eigentlich zu spät ist. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin zur Beratung unter 0681 3875 1450.